Как выбрать участок для строительства дома

При покупке участка под строительство частного дома необходимо изучить множество деталей: функциональное назначение земель, расстояние до города, наличие поблизости промышленных и сельскохозяйственных предприятий. От правильного выбора участка во многом будет зависеть качество жизни будущих обитателей дома и отсутствие неприятных сюрпризов в виде расположенной поблизости животноводческой фермы, кустарного производства, внезапно начавшегося строительства автотрассы.

Изучите информацию из открытых источников

Существует несколько доступных источников, изучение которых позволяет сразу исключить неподходящие варианты, не выезжая на место.

Кадастровая карта

Для получения информации из публичной кадастровой карты необходимо знать кадастровый номер участка. Что можно узнать:

• точную площадь территории, которая в объявлении может быть округлена в большую сторону;
• кадастровую стоимость, которая служит основой для расчета имущественного налога;
• точные границы земельного участка с помощью координат GPS;
• вид разрешенного использования: ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), ЛПХ (личное подсобное хозяйство), СНТ (садовое некоммерческое товарищество).

Участки для ИЖС необходимо использовать именно для строительства частного дома. Более того, если жилье не будет построено, через установленное время на владельца участка может быть наложен штраф, или ему могут увеличить размер земельного налога. На участках ЛПХ, расположенных в пределах населенных пунктов, разрешено строить дом, регистрироваться в нем, разводить сельскохозяйственных животных. В СНТ, расположенных в пределах населенного пункта, также можно приобретать участки для строительства жилого дома.

Генеральный план

На нем отображаются важные существующие и запланированные объекты. Изучение генплана позволяет узнать, не планируется ли поблизости прокладка новой автомобильной дороги. Если вы хотите строить свой дом в экологически чистом районе, то близкое присутствие загруженной автотрассы федерального значения принесет вам сильный шум и высокое содержание в воздухе токсичных выхлопов.

Карты ЗОУИТ

На них отображены зоны, на которых установлен особый порядок использования. Эти территории могут представлять культурную, природную ценность, использоваться в качестве санитарно-защитных зон.

Вести строительство на таких земельных участках можно только с учетом ограничений, установленных в нормативно-правовых актах. За несоблюдение этих условий на застройщика могут наложить штрафные санкции, отобрать участок и даже привлечь к уголовной ответственности.

В поисковике по запросу «Город N против»

Такой запрос можно забить в поисковой строке или найти группу под этим названием в соцсетях. Это позволит узнать об острых экологических и других проблемах, имеющихся в районе.

Проверьте наличие ограничений и обременений

Проверить наличие ограничений можно из выписки из ЕГРН, которую заказывают через сайт «Госуслуги» или обратившись в МФЦ. Помимо изучения такой выписки, юристы советуют дополнительно указать в договоре, что продавец гарантирует отсутствие ограничений и обременений на продаваемый участок.

Самостоятельно изучите состояние дорог

Оценить состояние ведущих к участку дорог можно, выехав в населенный пункт. Учитывайте время года, в котором будет вестись строительство. Автотехника должна подъезжать к участку для разгрузки стройматериалов и погрузки мусора. Вероятные варианты:

• Дорога с асфальтовым покрытием. Это лучшее покрытие. Но если оно сильно изношено, то в межсезонье автодорога превращается в череду ям, заполненных водой.
• Грунтовая дорога. Если грунт песчаный, проехать по нему можно в любое время года. По глинистым покрытиям можно ездить только при отсутствии дождевых и талых вод.
• Бетонные плиты. Прочные и ровные. Но из-за швов между отдельными элементами по такой автодороге рекомендуется ездить со сниженной скоростью.
• Щебень или асфальтная крошка. Если покрытие уложено с соблюдением технологических правил, его можно успешно использовать в течение всего года. Но на спусках и подъемах щебневый слой неэффективен.

Необходимо уточнить, кто обслуживает автодорогу. Хорошо, если она находится в ведении муниципальных властей. Если за ее состоянием следят жильцы, необходимо приготовиться к дополнительным сборам.

Проверьте, проходит ли путь к участку через водные преграды. Если есть водоемы, необходимо узнать, как часто на этой местности бывают весенние разливы и какой они имеют масштаб. При сильных паводках весной придется ездить на участок в объезд, что может значительно увеличить время в пути.

Оцените на местности характеристики участка

После оценки дороги, ведущей к участку, необходимо изучить на месте характеристики участка.

Особенности рельефа

• Равнины. Самый удобный вариант для ведения строительных работ. К равнинным участкам удобно подвозить строительные материалы. На них можно разбивать цветники, газоны, высаживать фруктовые и декоративные деревья. Такие территории подходят для удобного обустройства бассейнов. Минусы этого решения — чрезмерное воздействие солнечных лучей, ветры, вероятность застоя воды. Для решения последней проблемы устраивают дренаж участка.

• Холмы. Дом может стоять на ровной поверхности или на склоне. В любом случае требуется обустройство массивного фундамента. На таком участке влага не задерживается. На вершине холма можно установить беседку, чтобы любоваться из нее окрестностями.
• Низины. Такие участки защищены от ветров, имеют влажные почвы, подходящие для выращивания огородных культур. Но у низинных земель есть минусы: вероятность заморзков, застаивание воздуха, частые туманы, необходимость обустройства дренажной системы.

Оценка грунта

От характеристик грунта в большей степени зависит выбор типа фундамента, который во многом определяет итоговую стоимость строительства.

• Тип почвы. Для сооружения жилья лучше всего подходят сухие песчаные почвы. Глинистые и суглинистые грунты плохо пропускают влагу. Торфяные почвы требуют обустройства дренажа, а могут быть и непригодными для возведения дома. Иногда можно определить тип грунта без привлечения специалистов. На песчаных почвах растут клены, сосны, березы, на заболоченных — верба и камыш. Суглинистые и глинистые почвы при скатывании в руке с небольшим добавлением воды образуют комок, а песчаные — рассыпаются.
• Несущая способность грунта. Самостоятельно определить ее значение невозможно. Для этого потребуется проведение инженерно-геологической экспертизы. Чем выше показатель несущей способности, тем дешевле будет основание дома.
• Уровень залегания грунтовых вод. Если подземные воды находятся на глубине менее двух метров, они не влияют на выбор типа фундамента и эксплуатационные характеристики сооружения. Если уровень залегания выше 2 м, то инженеры-разработчики проекта учитывают этот факт и определяют необходимые инженерные мероприятия.
• Уклон. Самый рациональный вариант — участок с уклоном, который не превышает 3%. Для равнинных участков с прочным грунтом можно выбирать любые типовые проекты. Чем больше уклон, тем выше затраты на строительство фундамента.
• Форма. Лучшие варианты — квадратные и прямоугольные участки, на которых можно удобно разместить все постройки, посадки, зоны отдыха.

Важный фактор: наличие инженерных коммуникаций и возможность их прокладки

Участки, к которым подведены инженерные коммуникации, стоят дороже, чем без них. В целях экономии будущие застройщики иногда приобретают необорудованные участки. Но необходимо заранее оценить затраты на подводку централизованных сетей к границам территории.

Электричество

Для оценки затрат необходимо определить расстояние до ближайшего электрического столба и подсчитать, сколько столбов нужно установить дополнительно (расстояние между ними 25-45 м). В смету включают затраты на получение разрешений, монтаж и подключение электрической линии.

Газ

Участки, к которым подведен централизованный газопровод, стоят существенно дороже, чем земля без такой подводки. Но задумайтесь, стоит ли заниматься подведением магистральной трубы самостоятельно или лучше решиться на затраты, которые сберегут много времени и сил, необходимых на получение разрешительной документации и проведение монтажных работ.

Водоснабжение

Здесь возможны три варианта:

• централизованное водоснабжение: уточните у соседей, насколько часто бывают отключения водоснабжения, какое качество воды, хороший ли напор;
• автономное водоснабжение из существующей скважины: узнайте ее глубину, возьмите воду на анализ;
• отсутствие водоснабжения: уточните у соседей, какая у них глубина скважин, пригласите специалистов для определения необходимой глубины бурения.

Оцените инфраструктуру населенного пункта

Ознакомьтесь с поселком. Найдите важные для вас объекты инфраструктуры: магазин, дошкольное и учебное заведение, больничный пункт, объекты культуры и отдыха. Сделать важные покупки и получить необходимые консультации можно в городе, но на территории поселка должны быть хотя бы небольшие торговые точки, аптека, медицинский пункт.

Заключение

Если вы нашли подходящий участок, предварительно оценили его, сделали положительное заключение, окончательно решили его купить, можно приступить к сделке купли-продажи. Продавец должен предоставить следующие документы: свой паспорт, кадастровый паспорт участка, свидетельство на право собственности из Росреестра, выписку из ЕГРН. И только при наличии полного пакета документации вы можете заключить долгожданную сделку, став полноправным владельцем участка без риска дальнейшего вовлечения в судебные разбирательства.