Как подготовить участок под строительство

Почему подготовка — это самый важный этап

Подготовка участка под строительство — комплекс ответственных мероприятий, обязательных к проведению. Какими могут быть последствия неполного или неправильного осуществления подготовительного этапа? В этом случае владелец участка может столкнуться с вынужденными нарушениями строительных технологий, преждевременным разрушением фундамента, удорожанием сметы, возможным затоплением территории, другими серьезными проблемами. Особенно важны подготовительные мероприятия на неосвоенных территориях.

• Планирование и подготовка документов 

Что из документов понадобится для начала строительства

С 4 августа 2018 года (ФЗ от 03.08.2018 № 340-ФЗ) в градостроительном кодексе появились изменения, которые касаются строительства домов на участках ИЖС и СНТ. Если раньше строительные работы на участках ИЖС можно было начинать после получения разрешения от местных органов, то сейчас для этого требуется только подать уведомление. Этот же закон действует и для садовых участков. Уведомление остается в силе в течение 10 лет, в том числе при продаже участка. По окончании строительства подается соответствующее уведомление с приложенным к нему техническим планом. Если с характеристиками дома все в порядке, документы отправляются на регистрацию права собственности.

Условия

Первостепенная задача — выяснить, пригоден ли участок для строительства. Для этого проводится исследование грунта, которое позволит избежать проблем с фундаментом. Результаты такого анализа помогают определить оптимальные параметры основания: его тип, габариты, материалы.

Комплексные исследования включают:

• Полевые работы. Пробы грунта отбирают по технологии «конверта». Каждую пробу упаковывают в бумажные или полиэтиленовые пакеты.
• Лабораторные анализы — геологический и геофизический. Позволяют определить плотность, влажность, несущую способность, состав и степень однородности слоев грунта, глубину расположения грунтовых вод, глубину промерзания почвы.

Результат лабораторных исследований будет готов через две-три недели после взятия проб. Его печатают на бланке государственного образца. Подробные сведения о грунте и подземных водах понадобятся не только при строительстве дома, но и при обустройстве колодца или скважины, погреба, посадке деревьев, кустов.

Участок и дом

Любое строительство ведется в соответствии с проектами — ландшафта и участка.

Ландшафтные проекты

Проекты ландшафта бывают трех типов: эскизные, полные (рабочие), эксклюзивные.

• Эскизный. Его может подготовить как сам застройщик, изучивший нормативные требования, так и специалисты проектной организации. Этот вариант подходит для большинства загородных участков. В комплект документов включены: основные планы, схемы, на которых указывается расположение дома, садовых дорожек, архитектурных элементов, освещения, ЛОС, источников воды, подземных инженерных коммуникаций, ограждений.
• Рабочий. Это полный детализированный проект, позволяющий определить все нюансы будущей территории, номенклатуру и количество материалов, рассчитать смету благоустройства ландшафта.
• Эксклюзивный. Такой проект содержат схемы, чертежи, визуализации, ведомости подбора садовой мебели, малых архитектурных форм, садового декора. Они включают планы дорожек, посадки деревьев, растений, цветников, альпийской горки.

Проект дома

В соответствии с «Градостроительным кодексом Российской Федерации» индивидуальное строительство дома не выше трех этажей может вестись без проекта. Исключение — возведение жилья в населенном пункте, где имеются исторически ценные объекты, а также ведение строительства с привлечением кредитных средств.

Отсутствие инженерных расчетов и рабочих чертежей может стать причиной:

• перерасхода материалов и затягивания сроков строительства;
• появления и развития трещин в фундаменте, а затем в стенах;
• снижения ликвидности строения: профессиональный проект облегчает проведение капитального ремонта, получение полноценных страховых выплат в случае стихийного бедствия или пожара.

На основе профессионально разработанного проекта может быть создан строительный паспорт, который предъявляется в местную администрацию при ее уведомлении о начале строительства.

Будущий владелец дома может приобрести готовый проект, заказать адаптацию готовой проектной документации к конкретным условиям строительства или ее разработку с нуля по индивидуальным параметрам.

Под итоговым проектом понимают многостраничный комплект документации, состоящий из нескольких разделов. Каждый из них содержит текстовую и графическую части. В текстовых документах перечисляются используемые технологии, материалы и их характеристики, виды запланированных нагрузок. Графические страницы содержат эскизы, чертежи строительных конструкций, их узлов, цветные изображения фасадов, поэтажные планы, планировку помещений.

Подготовка участка

Перед началом строительных работ с территории удаляют ненужную растительность, выкорчевывают пни, разбирают старые строения, засыпают ямы, срезают возвышенности. Делают черновое планирование.

В соответствии с проектом территорию разделяют на основные функциональные зоны. Они предназначены для размещения стройматериалов, складирования строительного мусора, проезда и стоянки спецтехники, расположения основного здания, хозяйственных строений, дорожек, малых архитектурных форм, растений-крупномеров. Чистовые работы по благоустройству на этом этапе подготовки не проводят, поскольку в дальнейшем предстоит много работ, которые могут испортить их результат.

Подъезд спец техники и подвоз материалов

Перед началом строительства необходимо подготовить свободный проезд для грузовых автомобилей и строительной техники с учетом их габаритов, веса, радиуса разворота. Такой путь должен быть проходимым в любую погоду в период, выбранный для проведения строительных работ. Если нет возможности спланировать площадку для разворота габаритной автотехники, во временном ограждении предусматривают дополнительные ворота.

В рамках этого строительного этапа потребуется: убрать растительность, выровнять резкие перепады высот, сделать насыпь. Застройщику может понадобиться разрешение на удаление больших деревьев.

Временную насыпь, которая в будущем может стать постоянной дорогой, обустраивают следующим образом:

• насыпают слой песка, трамбуют его;
• укладывают железобетонную или металлическую трубу, предназначенную для отведения ливневых и талых вод с территории строительного участка;
• насыпают с трамбовкой еще один песчаный слой;
• поверх песка укладывают бутовый камень.

В процессе эксплуатации такая насыпь за два года осаживается примерно на 150 мм. Поэтому сразу обустраивать твердое покрытие не стоит.

Закладка коммуникаций

На этом этапе подготовки к строительству дома осуществляются все крупные земляные работы:

• Подземная прокладка инженерных сетей — электрических и оптоволоконных кабелей, труб водоснабжения и канализации, дренажного трубопровода. При проектировании дренажной системы учитывают: рельеф участка, количество осадков за год, уровень расположения подземных вод.
• Организация (при необходимости) локального очистного сооружения. Это может быть септик или станция глубокой биологической очистки. Их расположение и глубина вкапывания в грунт определяются в проекте ландшафтного дизайна.
• Бурение и обустройство скважины или строительство питьевого колодца. Дистанция между скважиной и строениями должна быть 3 м или более. Воздушные линии электропередач должны находиться на расстоянии не менее 5 м от источника воды.

Проект с указанием путей прокладки инженерных коммуникаций и расположения ЛОС исключает вероятность того, что тяжелая грузовая или строительная техника наедет на инженерные магистрали.

Какие есть проблемы

Некоторые ошибки, допущенные при подготовке к строительству дома, могут привести к серьезным негативным последствиям. К таким просчетам относятся:

• Неправильная ориентация дома относительно сторон света. Становится причиной затенения гостиной, столовой, других общих комнат и чрезмерному освещению спальни.
• Неправильный выбор типа фундамента, величины его заглубления. Приводит к преждевременному разрушению основания здания. Такая проблема возникает при отказе от геологических и геофизических исследований.
• Неграмотный выбор стен для дома. Для дачного строения лучше выбирать дерево, поскольку кирпичная и каменная кладка нагреваются медленно.

Подготовка участка к строительным мероприятиям — важнейший комплекс работ, от которого во многом зависит долговечность дома, комфортный микроклимат и четкая работа всех инженерных систем.